Sondereigentumsverwaltung

Sondereigentums
verwaltung

Unser Service für Sie

Vermögensverwalter

Als Vermieter haben Sie vielfältige und notwendige Aufgaben zu leisten. Gerne unterstützen wir Sie bei diesen Erfordernissen und das umfangreich und für Sie entlastend.
Wir sehen uns hier mehr als Vermögensverwalter, der mit Ihnen gemeinsam Ihr Eigentum optimal erhält und entwickelt.

Zahlungsverkehr

Neben der üblichen Abwicklung des Zahlungsverkehrs, dem Mahnen und der Abrechnung der Nebenkosten, sind heute regelmäßig weitere Dienstleistungen notwendig, um Ihre Immobilie immer optimal am Markt zu platzieren.

Eigentümerversammlung

Eigentümer
versammlung

Sofern es die Teilungserklärung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft zu lässt, übernehmen wir für Sie auch gerne die Teilnahme an der Eigentümerversammlung und beraten Sie bei den Beschlussanträgen.

Werterhaltung / Vermietung

Ein Ziel der Werterhaltung bzw. -steigerung ist es, bei Neuvermietungen markgerechte Mieten erzielen zu können. Hierzu ist es wichtig, die Eigentumswohnung regelmäßig instand zu halten und zu modernisieren.

Wir kennen den Berlin-Brandenburgischen Immobilienmarkt gut und erledigen für Sie die Organisation der Neuvermietung, die Auswahl eines geeigneten Mieters ebenso, wie den marktgerechten Verkauf Ihrer Wohnung, falls Sie sich einmal davon trennen wollten.

Verkauf

Bei der Vorbereitung des Verkaufs können durch gezielte Investitionen und optimierte Ausstattungen dabei oftmals deutlich höhere Kaufpreise erzielt werden. Gerne beraten wir Sie und unterstützen Sie bei der schnellen Umsetzung notwendiger Arbeiten

Die Sondereigentumsverwaltung mit vs. ohne WEG-Verwaltung

Grob kann man sagen, dass sich die Aufgaben eines Sondereigentumsverwalters (Verwaltung einer oder mehrerer Eigentumswohnungen) mit denen eines Mietverwalters (Miethausverwaltung) oder eines WEG-Verwalters (Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einer Wohnungseigentümergemeinschaft) ähneln.

Grundsätzlich sollten die genauen Verpflichtungen des Verwalters immer Gegenstand eines schriftlichen Verwaltervertrages mit Leistungskatalog oder Leistungsvereinbarungen sein.

Bei allen drei Verwaltungsformen z.B. in der Assetklasse „Wohnen“ agiert der Verwalter für eine fachgerechte vollumfängliche Betreuung auf drei Ebenen:

die kaufmännische Verwaltung
die technische Verwaltung
die juristische Verwaltung

In der Regel stellt die Eigentumswohnung wie auch ein Miethaus u.ä. eine Kapitalanlage dar, deren Wert sich über die Zeit steigern soll.

Es ist also wichtig, dass ein gut qualifizierter Verwalter gemeinsam mit seinem Auftraggeber die Immobilie verwaltet. Für ein ausgewogenes Verhältnis auf Augenhöhe ist es wichtig, einen Verwaltervertrag zu schließen, der sowohl den Interessen des Auftraggebers als auch denen des Verwalters gerecht wird. Denn auch wenn der Verwalter der Dienstleister ist, handelt es sich immer um ein Geben und Nehmen.

Die Unterschiede und Gemeinsamkeiten stellt die nachfolgende tabellarische Übersicht grob dar:

Leistungen kaufmännische Verwaltung	Sondereigentumsverwalter	Miethausverwalter	WEG Verwalter
Mieterakquise & Auswahlprozess („Mietercheck“)
Abwicklung der Mietverträge (Erstellung, Abschluss, Kündigung)
Abnahme und Übergabeprozess: der vermieteten Einheiten bei Mieterwechsel, Schlüsselübernahme und -übergabe, An- und Abmeldung bei Versorgungsträgern, Entgegennahme/Anlage der Mietkautionen Kautionsabrechnung nach Beendigung des Mietverhältnisses, Vorlage von Informationen über erforderliche Neuinvestitionen für eine Neuvermietung an den Auftraggeber
Abwickeln des Schriftverkehrs zu allen Angelegenheiten	Mieter	Mieter	Eigentümer
Ansprechbarkeit bei Fragen, Problemen, Beschwerden	Mieter	Mieter	Eigentümer
Inkasso Einziehung Einnahmen inkl. Beitreibung rückständiger Zahlungen Beitreibung Forderungen aus Kündigungsprozessen Geltendmachen weiterer Ansprüche, die aus Mietverhältnissen zustehen	Miete + BK/HK	Miete + BK/HK	Wohngeld
Mieterhöhung Überprüfen Durchsetzung vertraglich vereinbarter Mieterhöhungen Geltendmachung der Erhöhungspotentiale
ordnungsgemäße Buchhaltung Veranlassen der fristgemäßen Zahlung aller die Objekte betreffenden Steuern, Abgaben, Zinsen und sonstigen Lasten
Einnahmen/AusgabenÜberschuss
Wohngeldabrechnung
Betriebskostenabrechnung
Versicherungsschutz Überwachen des Versicherungsschutzes für das Gebäude Abschluss und Kündigung von Versicherungsverträgen Regulierung eventueller Schadensfälle Wahrnehmung Rechte & Pflichten aus diesen Verträgen für den Auftraggeber
Objektdaten Führen und Pflegen
Hausordnung Kontrollieren der Einhaltung und der vertragsgemäßen Nutzung durch die Nutzer
Überwachung der Erfüllung von Verträgen für Reinigung, Pflege, Wartung für die Sondereigentumseinheit / Wohnung
für das Gemeinschaftseigentums (Verkehrsflächen)
Wirtschaftsplan Abstimmung für jedes Wirtschaftsjahr mit dem Auftraggeber
Beschlussfassung für jedes Wirtschaftsjahr mit der WEG
Unterlagen Bereitstellung sämtlicher Unterlagen und Belege zur Einsichtnahme

Leistungen technische Verwaltung	Sondereigentumsverwalter	Miethausverwalter	WEG Verwalter
regelmäßige Objektbegehungen allgemein zugängliche Flächen
aller Verkehrsflächen
Wohnung/Gewerbeeinheit
Renovierungen, Sanierungen, Reparaturen innerhalb der Wohnung Gemeinschaftsflächen
Gemeinschaftsflächen
Instandhaltungspläne period.
Überwachung baulicher Zustand und Vergabe Sicherstellung der Funktionsfähigkeit der Heizungs-, Sanitär- und sonstigen Anlagen notwendige Reparaturmaßnahmen Nachweisführung
Wartungs-und Versorgungsverträgen Abschluss, Kontrolle im Sondereigentum / Wohnung
im Gemeinschaftseigentum
Abnehmen der Leistungen von Drittfirmen für die in Auftrag gegebenen Leistungen
Sofortmaßnahmen in dringenden Fällen wie Rohrbruch, Brand, Sturmschäden, etc.
Versicherungsmeldungen Melden des Schadens an die Versicherung bei Schäden in und an den Objekten

Leistungen juristische Verwaltung	Sondereigentumsverwalter	Miethausverwalter	WEG Verwalter
Beratung zu Rechtsprechung und Gesetzgebung
Mandatierung geeigneter Fachanwälte und Zuarbeitung
Vertregung der Eigentümerrechte gegenüber Dritten
Wohnungseigentümerversammlung
ggf. die Stellung und Durchsetzung von Mieterhöhungsverlangen (nach vorheriger Abstimmung mit dem Auftraggeber
Wahrnehmen der Eigentümerpflichten und Betreiberverantwortung

Das Tätigkeitsfeld des Sondereigentumsverwalters ist also ebenso vielfältig wie die der anderen beiden Verwaltungsarten.

Kontrovers wird häufig unter den WEG-Verwaltern diskutiert, dass eine Sondereigentumsverwaltung nur in Verbindung mit der WEG-Verwaltung sinnhaft ist und angeboten wird.

Preislich günstiger wirkt sich die kombinierte SE- und WEG-Verwaltung aus. Der Preis liegt dann i.d.R. ca. 23 % unter dem Einzelpreis der ausschließlichen Sondereigentumsverwaltung[1].

Ein weiteres Argument ist das Wissen um den status quo in der Gesamtanlage aus „erster Hand“.

Die Interessenvertretung des einzelnen Sondereigentümers gegenüber Miteigentümer, der Gemeinschaft und dem Verwalter gleicht in der kombinierten Verwaltung einer Gratwanderung.

Die Kontrollfunktion gegenüber sich selbst als WEG-Verwalter kann dann an dieser Stelle anfangen zu kippeln. Bei der ausschließlichen Sondereigentumsverwaltung bleibt die Kontrollfunktion gegenüber der WEG-Verwaltung gewahrt.

Bei mehr als 2 Eigentumswohnungen zeigt sich bei unterschiedlichen WEG-Verwaltungen die größte Stärke der ausschließlichen Sondereigentumsverwaltung:

1 Ansprechpartner für alle Eigentumswohnungen unabhängig von wechselnden oder verschiedenen WEG-Verwaltern
keine unterschiedlichen Einzelabrechnungen für die jeweiligen Sondereigentumseinheiten aufgrund mehrerer kombinierter SE-/WEG-Verwalter
individueller „Zuschnitt“ auf die Interessen des Auftraggebers
Kontrollfunktion im Rahmen der Eigentümerpflichten ist gegenüber dem WEG-Verwalter gewahrt (keine Selbstkontrolle)

deutlichere Interessensvertretung des Sondereigentümers

[1] 8. VDIV-Branchenbarometer 2020